latieb. O tom, čo môžu očakávať v marci majitelia a nájomníci bytov, ktoré v Topoľčanoch spravuje stavebné bytové družstvo, sme hovorili s predsedom Predstavenstva SBD Topoľčany Tiborom Fodorom.
Stavebné bytové družstvo v Topoľčanoch ako správca bytov zrejme rozosiela oznamy o aktuálnom vývoji cien odoberaných služieb. Ako sa ich zvýšenie prejaví na zálohových platbách vašich klientov? Uveďte, prosím, príklad dvoj- či trojizbového bytu so štandardným počtom členov domácnosti.
Ceny budeme upravovať na základe analýzy skutočných nákladov v r. 2005 na bývanie v jednotlivých položkách, tzn. teplo, teplá voda (TÚV), studená voda (SV), elektrina na spoločné priestory u jednotlivých konečných odberateľov v závislosti od spotreby v danej domácnosti + koeficient cenového nárastu energií od 1. 1. 2006. Nové výmery na zálohové platby budú pripravené za služby spojené s bývaním v predpokladanom termíne od 1. 3. 2006. Pripravujeme podklady na stanovenie objektívnej výšky zálohových platieb za služby spojené s bývaním pre konečných odberateľov pod našou správou. Hovoriť o nejakej konkrétnej sume by bolo zavádzajúce, pretože tieto položky sa v rozhodujúcej miere odvíjajú od správania sa konečných odberateľov.
U takého odberateľa, ktorý hovorí o teple nedefinovanom, teda nie o trvalom nastavení teploty v byte na 20 - 21 °C ,budú takému odberu zodpovedať aj stanovené zálohy. To isté sa týka aj platieb za SV a TÚV. Pravidelne oboznamujeme našich odberateľov o priemerných odobratých množstvách v m3/os. Už niekoľko rokov sa v rámci nášho družstva pohybuje odber TÚV sa okolo 12,5 - 13 m3 a u SV je to 15 - 17 m3 na osobu za rok. Takže u TÚV na skutočnú spotrebu + koeficient cenového nárastu. Výrobca tepla fakturuje GJ na TÚV podľa platnej vyhlášky v jednotlivých mesiacoch zo zmluvne dohodnutého množstva, za január vo výške 9 %. Samozrejme, konečná cena je závislá od potrebného množstva GJ na prípravu 1m3 TÚV na príslušnom tepelnom okruhu výmenníkových staníc, resp. domových výmenníkových staníc (DVS). Tu zohráva rozhodujúcu úlohu stav vnútorných rozvodov v spojitosti s množstvom odobratej teplej úžitkovej vody (tepelné straty zvislých a horizontálnych rozvodov v bytovom dome). Do ceny TÚV najvýraznejšie zasiahne zvýšenia vodného a stočného.
Najhlbšie siahnu do vreciek majiteľov či nájomníkov bytov náklady na teplo a teplú vodu. Ich výška a vývoj je závislý nielen od ceny plynu, ale aj od počasia, technickej úrovne a vyregulovania vykurovacej sústavy i od tepelnej izolácie bytových domov. Mohli by ste charakterizovať mieru jednotlivých vplyvov na topoľčiansky vývoj nákladov a cien?
Ako príklad uvádzam posledné oficiálne údaje z Nitrianskeho kraja. Cena za GJ je odsúhlasená Úradom pre reguláciu sieťových odvetví na základe kategorizácií centrálnych tepelných zdrojov. Na to sú platné normy a príslušná tvorba cien sa musí riadiť platnou vyhláškou. Napríklad náklady na údržbu v danom roku predloží vždy dodávateľ tepla a po dohode ju premietne do ceny GJ. Takisto aj počet inštalovaných DVS v príslušnom roku. Pre Topoľčany schválil Úrad regulácie sieťových odvetví pre Tomu cenu 703,65 Sk/GJ od 1. 1. 2006. Vodné a stočné je 58,20 Sk/m3 vrátane DPH. Cena elektrickej energia vzrástla z 1,89313 Sk/kW na 2,12356 Sk/kW. Jej konkrétna výška je od zmluvnej hodnoty ističa na danom bytovom dome v intervale od -3 do 9 %.
Vlani v januári bol celkový počet odobratých GJ pre SBD na vykurovanie 13 446,6. Výrazné ochladenie v januári 2006 sa prejavilo v spotrebe GJ, vo výške 23 635,28 GJ, čo je necelých 57 % oproti januáru minulého roku. V rámci mesta tieto čísla budú veľmi podobné, ale neprináleží mi ich uvádzať.
Máme síce najnižšiu mernú spotrebu GJ/m2 v SR, ale nestačí to s uspokojením konštatovať. Jadro problému je v niečom inom. Tento problém nie je len problémom SBD Topoľčany, len my sa ho snažíme riešiť.
(Pán T. Fodor uviedol ďalšie číselné a technické údaje o vplyvoch na náklady, a teda cenu tepla a teplej vody, ale pre nedostatok miesta ich nemôžeme uviesť.)
Objavujú sa projekty vykurovania spaľovaním „biomasy“ - Nová Dubnica, Bánovce nad Bebravou, Šaľa - ktoré sľubujú výrazne zlacnenie jedného GJ. Vy, ako odborník na vykurovacie systémy pokladáte tieto zámery za perspektívne? Mohli by ste uviesť, koľko GJ treba na štandardné zohriatie trojizbového bytu, napríklad pri teplote - 10° C /nezatepleného i zatepleného/ za jeden mesiac?
Na otázku skúsim odpovedať asi takto : pri priemernej mernej spotrebe, ktorá sa v rámci SR pohybuje okolo 0,45 GJ/m2, skutočné ročné množstvo je 35,10 GJ .
V rámci nášho SBD pri dosahovanej priemernej spotrebe 0,30 GJ/m2 je to 23,40 GJ, výpočet je na priemerný trojizbový byt o výmere 78 m2. Samozrejme z toho vychádza aj náklad za vykurovanie u konečných odberateľov. Čím je nižšia priemerná merná spotreba, tým budú nižšie náklady v danom bytovom dome a v bytoch. Tieto čísla sú dôsledkom technického riešenia v tepelnom hospodárstve, ktoré prebiehajú na základe spoločnej dohody medzi SBD, Tomou a magistrátom mesta od roku 2000. Nemusím zdôrazňovať, že hlavným iniciátorom týchto zmien bolo SBD Topoľčany.
Už krátko po začatí komplexnej výmeny tepelných rozvodov sa SBD a Toma dohodli na koncepcii riešenia prípravy tepelnej energie v ďalších rokoch spaľovaním komunálneho odpadu. Tejto koncepcii v prvej fáze bolo naklonené aj mesto Topoľčany. Bola pripravená aj štúdia na konkrétne riešenie daného stavu.
Pokračovanie je v rukách MsZ Topoľčany. Spoločné presvedčenie SBD a Tomy je, že navrhované riešenie eliminuje aj problémy s likvidáciou komunálneho odpadu a bolo by finančným aj ekologickým prínosom. Efektívne a ekologické riešenie likvidácie komunálneho odpadu systémom, ktorý je kontrolovateľný (spaľovanie s modernou technológiou). Skládky pod zemou (napriek prísnym technickým opatreniam) sa môžu v budúcnosti negatívne prejaviť v danom regióne. Výroba tepelnej energie z komunálneho odpadu spaľovaním by bola zároveň aj strategickým riešením. V poslednej dobe sa zvýrazňuje celosvetový problém s ropou a zemným plynom, ovplyvnený aj novým geopolitickým rozdelením sveta.
Stavebné bytové družstvo prešlo za ostatné roky výraznými zmenami. Má ešte na liste vlastníctva nejaké byty, alebo je už len zmluvným správcom bytov v súkromnom vlastníctve?
Celkový počet bytov v správe SBD Topoľčany je 4 304 bytových jednotiek. Z toho vo vlastníctve fyzických osôb 2 857 BJ, v majetku SBD tzv. nájomných bytov 1447 BJ. Tu chcem podotknúť, že v Českej republike zastavili prevod bytov do osobného vlastníctva na úrovni asi 17 - 18 %. Správcovské organizácie aj príslušné SBD tak môžu pružnejšie a komplexnejšie reagovať (hlavne so zárukou odbornosti) na riešenie energetických problémov. Kým u nás kvôli roztrieštenosti vlastníckych práv sú veľmi ťažko riešiteľné. Aj dotačná politika v SR je ako celok na nižšej úrovni než v Čechách a vyslovujem názor, že aj v okolitých štátoch.
Aký je štatút dnešného „bytového družstevníka“? Jestvuje niečo ako podielové listy ako napríklad v poľnohospodárskych družstvách alebo v Jednote? Kto je vlastníkom novo inštalovaných domových výmenníkových staníc, výťahov v „družstevných“ bytových domoch? Aký je vzťah „družstevníkov“ k nebytovým nehnuteľnostiam, ktoré SBD vlastní?
Na základe podpísanej zmluvy medzi SBD a Tomou po dokončení komplexnej výmeny tepelných rozvodov v Topoľčanoch (cena každej etapy je v cene GJ v danom roku) budú tieto DVS prevedené za jednu korunu do vlastníctva príslušných bytových domov. Po prevedení potrebná údržba bude zmluvne zabezpečená.
Čo sa týka výťahov, sú to vyhradené technické zariadenia, ktoré sú súčasťou bytového domu a vlastníctva fyzických osôb. Oprava a údržba je výhradne stanovená všeobecne záväznými normami. Vlastník je aj vlastníkom spoločných častí s povinnosťou prispievať na údržbu a obnovu bytového fondu úmerne počtu štorcových metrov odkúpeného bytu.
V Topoľčanoch sú dvaja „duopolní“ správcovia bytov - SBD a Toma. Dá sa hovoriť o konkurencii?
Filozofia družstevníctva - riešiť veci na základe spoločnej dohody - naďalej pozitívne pretrváva. Aj vďaka pravidelnej informovanosti zo strany SBD počet spravovaných bytov v správe SBD neklesol . V uplynulých rokoch pribudlo 48 BJ a v minulom roku ďalších 18 BJ .Máme pravidelné stretnutie so zvolenými zástupcami bytových domov v dvojmesačných intervaloch . Minimálne raz do roka prebiehajú schôdze vlastníkov, spojené s členskou schôdzou. Prebiehali pravidelne aj v minulosti, keď to legislatíva ešte neurčovala. V prípade potreby aj opakovane prídeme na príslušný bytový dom v priebehu roka.
Samozrejme, v Topoľčanoch nakoľko sme na jednom ,, komíne“ (CTZ) niektoré veci sa snažíme robiť koordinovane. Vzájomne sa nebránime prechodu bytových domov od jedného správcu k druhému. Stretávame sa na pravidelných mesačných pracovných poradách s výrobcom tepla a tam je priestor aj na koordináciu s druhým správcom, napr. pri odpočte SV, TÚV a PRVN na konci kalendárneho roku.
V prípade potreby sa stretneme aj mimo pravidelných pracovných stretnutí. Prípadný prechod považujeme za lepšie riešenie ako keby sa mali začať vytvárať spoločenstvá. Tam sa o odbornosti a zárukách niekedy len ťažko dá hovoriť, napriek propagácií zo strany štátu. Iste, rozdiel je aj v poplatku na správu. Otázkou je kvalita ponuky v tejto oblasti .Treba si ale uvedomiť, že poplatok na správu sa pohybuje v pomere k ostatným položkám za užívanie bytu vo výške okolo 5 % . Tu nemôžete dosiahnuť veľké úspory. Významné úspory sa dajú dosiahnuť v oblasti rozhodujúcich energií a na to je treba kvalifikovanú odbornosť, databázu čísiel aj silu pri presadzovaní technických ako aj legislatívnych potrieb našich konečných odberateľov. Túto silu nám dáva počet bytov, ktoré zastupujeme a spravujeme. Toho dôkazom sú naše dosiahnuté výsledky v tejto oblasti. Napr. na prípravu komplexnej výmeny tepelného hospodárstva sme potrebovali 2,5 roka, aby sme presvedčili zainteresovaných. Nie je mysliteľné, aby ste v každom bytovom dome našli minimálne trojicu odborne zdatnú, spoľahlivú a ochotnú zabezpečovať potreby ostatných. Netvrdím, že nie sú ešte rezervy v práci SBD, ale čo sa týka adresnej záruky a zodpovednosti, myslím si, že správcovské organizácie, teda aj SBD, sú lepšie.
Toma má zlé skúsenosti s neplatičmi, dlhy užívateľov bytov sa blížia údajne až k 10 miliónom Sk. Aká je skúsenosť SBD? Aký postup volíte v prípade insolventnosti vášho klienta?
Problém neplatičov sa nám takisto nevyhýba. Nedoplatky sa pohybujú do 5 miliónov Sk. Na tomto sa podieľajú vlastníci aj nájomníci. Bilancia je horšia u nájomníkov. Veľký podiel na tomto mala v minulosti pomalosť súdnictva v našom štáte. Na základe zákona o dobrovoľných dražbách vzniká priestor pre správcovské organizácie na urýchlené riešenie chronických neplatičov. Na začiatku roku 2006 sme zadali riešiť tri byty týmto spôsobom. V prípade dvoch pred stanovenou lehotou došlo k vyrovnaniu nedoplatkov vrátane poplatkov z omeškania. Jeden byt bol nakoniec vydražený. Paradoxom je, že u neplatičov neexistuje sebareflexia. Ako koneční odberatelia, ktorí sa nachádzajú vo finančnej tiesni, majú spravidla nadpriemernú spotrebu tepla na m2 daného bytu a obdobne je to aj v spotrebe teplej úžitkovej a studenej vody. Tým celý proces zhoršujú a urýchľujú vo svoj neprospech. Aj v tejto oblasti sme už prijali niektoré konkrétne opatrenia. Každý prípad osobitne a zodpovedne posudzujeme.
Autor: Ďakujem za rozhovor (vš)
